Legalizacija građevina

Naši suradnici obavljaju usluge izrade kompletne dokumentacije (geodetske snimke, arhitektonske snimke, te izjave o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti) za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada neovisno o veličini i namjeni.

Što se smatra bespravnom građevinom?

Građevina se smatra legalnom bez obzira ima li akt za gradnju ili nema ako je sagrađena do 15. veljače 1968. Sve što je građeno, dograđivano, nadograđivano ili rekonstruirano nakon tog datuma da bi se smatralo legalnim mora imati odobrenje za gradnju, bilo da se to odobrenje naziva građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, lokacijska dozvola s pravom građenja, potvrda na glavni projekt ili nekako drugačije. Osim što postoji odobrenje za gradnju, građevina treba biti izgrađena u skladu s odobrenjem, u smislu obujma građevine,otvora na njoj, namjene itd.

Građevina nelegalna u cijelosti ili djelom koja ispunjava uvjete za legalizaciju može se legalizirati temeljem Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.

Što se dobiva legalizacijom?

Samo legalne građevine mogu se priključiti na komunalnu infrastrukturu za opskrbu pitkom vodom i odvodnju otpadnih voda, elektroenergetsku mrežu itd. Obavljanje gospodarskih djelatnosti bilo u ugostiteljstvu, trgovini, turizmu itd. moguće je samo u legalnim građevinama.

Dokaz legalnosti gradnje građevine jedan je od nužnih uvjeta za prijavu za sredstva iz Europskih fondova. Etažiranje radi prodaje, podjele imovine, iznajmljivanja, poklanjanja itd. može se provesti samo za legalne građevine. To su samo neki od razloga koji dokazuju da legalna građevina više vrijedi.

Koje se građevine mogu legalizirati?

Legalizirati se mogu nove građevine i rekonstrukcije postojećih ako su vidljive na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. Građevina mora biti izgrađena najmanje u grubim konstruktivnim građevinskim radovima najmanje jedne etaže ‐ temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom sa ili bez krova. Nije moguće legalizirati samo temelje iako su vidljivi na snimci.

Ako građevina nije vidljiva na ortofoto karti od 21. lipnja 2011. a sagrađena je do tog datuma kao dokaz vremena gradnje može se koristiti i bilo koja druga karta Državne geodetske uprave.

Dokaz o vremenu gradnje može biti i uvjerenje Katastra odnosno Državne geodetske uprave da je građevina do tog datuma evidentirana na katastarskom planu ili drugoj službenoj kartografskoj podlozi.

Na zgradi se može protivno prostornom planu ozakoniti najviše dvije etaže od kojih je zadnja potkrovlje, osim ako odlukom općine odnosno grada nije određen veći broj etaža. Ozakoniti se može ukupno najviše četiri bespravno sagrađene etaže ako odlukom grada odnosno općine nije drugačije odlučeno.

Koje se građevine ne mogu legalizirati?

Ne mogu se legalizirati građevine koje se nalaze:

izvan građevinskog područja ili izvan tradicijske naseobine u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park‐šumi, strogom rezervatu, posebnom rezervatu, spomeniku prirode i spomeniku parkovne arhitekture, unutar koridora energetskih i vodnih građevina,
unutar koridora prometne građevine ozakonjenje je moguće jedino ako javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je nezakonita građevina izgrađena u skladu s posebnim uvjetima,
unutar koridora komunikacijskih građevina osim ako javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom ne izda potvrdu da je građevina izgrađena u skladu s posebnim uvjetima,
na površini na kojoj je planirana javna i društvena namjena unutar građevinskih područja naselja za sadržaje upravnih, socijalnih, zdravstvenih, predškolskih, obrazovnih (osnovno, srednjoškolsko, visoko obrazovanje), komunalnih, sportskih, kulturnih i vjerskih funkcija,
unutar građevinsko područje izvan naselja koje je prostornim planom predviđeno za gospodarsku namjenu (proizvodnja, ugostiteljstvo i turizam, sport) i groblja,
na području posebne zaštite voda – zona sanitarne zaštite vode za piće u kojoj je prema posebnim propisima zabranjeno građenje zgrada za kakvu je podnesen zahtjev,
unutar eksploatacijskog polja mineralne sirovine, osim zgrada izgrađenih na eksploatacijskom polju nafte, plina ili geotermalnih voda,
unutar arheološkog nalazišta ili zone, prostornih međa nepokretnog kulturnog dobra ili kulturno‐povijesne cjeline koja je upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske osim ako javnopravno tijelo nadležno za poslove zaštite kulturne baštine ne izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima,
na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO‐a,
na postojećoj površini javne namjene, pomorskom dobru ili vodnom dobru. Zgrade na vodnom dobro mogu se legalizirati uz posebnu suglasnost Hrvatskih voda.

Ne može se legalizirati ni zgrada izgrađena na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor ‐ prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon, lođu i sl. ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu. Uvjet za legalizaciju je da se otvor odnosno istak ukloni.

Nije moguća legalizacija kamp‐kućica, kontejnera i slično kao ni građevina građenih od materijala kojima se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja.

Postupak legalizacije

Postupak legalizacije započinje podnošenjem zahtjeva za izdavanje rješenja o izvedenom stanju. Zahtjev se predaje u upravni odjel nadležan za izdavanje akata za gradnju na području na kojem se građevina nalazi. Zahtjevu je potrebno priložiti određenu dokumentaciju. Vrsta dokumentacije ovisi o kategoriji u koju građevina pripada. Sve su građevine razvrstane u 4 kategorije prema složenosti i veličini i to cijele građevine a ne samo njenog nelegalnog dijela. Npr. obiteljska kuća površine 100 m2 s nelegalnom dogradnjom od 50 m2 ubraja se u skupinu do 400 m2 jer se zbraja i legalni i nelegalni dio zgrade.

Prva stanica u prikupljanju dokumentacije treba biti Katastar. Ako je građevina ucrtana u katastarski plan onakva kakva je izgrađena nije potrebno tražiti geodetsku snimku. Katastarski plan, odnosno geodetska snimka podloga su za izradu ostale dokumentacije.

4 skupine zgrada

ZAHTJEVNA ZGRADA – svaka građevina površinom veća od 400 m², građevine namijenjene isključivo poljoprivrednoj djelatnosti površinom veće od 1000 m² te sve zgrade javne namjene bez obzira na površinu

MANJE ZAHTJEVNA ZGRADA – svaka građevina koja površinom nije veća od 400 m² i građevina namijenjena isključivo poljoprivrednoj djelatnosti koja površinom nije veća od 1000 m²

JEDNOSTAVNA ZGRADA – svaka građevina koja površinom nije veća od 100 m² i građevina namijenjena isključivo poljoprivrednoj djelatnosti koja površinom nije veća od 400 m²

POMOĆNA ZGRADA – građevina u funkciji osnovne zgrade, garaža, sušara, vrtna kućica, zimska kuhinja itd., koja ima jednu etažu i čija tlocrtna površina nije veća od 50 m²

Za ZAHTJEVNU ZGRADU zahtjevu se prilaže:

tri primjerka geodetske snimke izvedenog stanja koju je izradio i ovjerio ovlašteni inženjer geodezije ili pravna osoba za obavljanje stručnih geodetskih poslova – ako je zgrada evidentirana u katastarskom planu u gabaritima u kojima je sagrađen umjesto geodetske snimke prilažu se 3 kopije katastarskog plana,
tri primjerka arhitektonske snimke izvedenog stanja koju je izradio ovlašteni arhitekt,
izjavu ovlaštenog inženjera građevinarstva da zgrada ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti.

Za MANJE ZAHTJEVNU ZGRADU zahtjevu se prilaže:

tri primjerka geodetske snimke izvedenog stanja koju je izradio i ovjerio ovlašteni inženjer geodezije ili pravna osoba za obavljanje stručnih geodetskih poslova ‐ odnosno 3 kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana na katastarskom planu,
tri primjerka snimke izvedenog stanja koju je izradio ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva

Za JEDNOSTAVNU ZGRADU zahtjevu se prilaže:

tri primjerka geodetske snimke izvedenog stanja koju je izradio i ovjerio ovlašteni inženjer geodezije ili pravna osoba za obavljanje stručnih geodetskih poslova ‐ odnosno 3 kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana na katastarskom planu,
iskaz površina i obračunske veličine zgrade (građevinska (bruto) površina, broj etaža i visina zgrade (u metrima), te obračunske veličine zgrade koji je izradio ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva,
najmanje četiri fotografije u boji ili crno bijele koje prikazuju sva pročelja zgrade
iskaz podataka za obračun naknade za zadržavanje zgrade u prostoru koji je izradio ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva.

Za POMOĆNU ZGRADU zahtjevu se prilaže:

tri primjerka kopije katastarskog plana,
akt na temelju kojega je osnovna zgrada izgrađena ili drugi dokaz da je osnovna zgrada zakonito izgrađena.

NEZAKONITA REKONSTRUKCIJA POSTOJEĆE ZGRADE

(na zgradi koja je bila legalna odnosno postojeća bez odobrenja je izvršena dogradnja, nadogradnja, uklanjanje vanjskog dijela građevine, promijenjena namjena ili tehnološki proces i sl.).

Zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju može se podnijeti za sve nezakonite rekonstrukcije ili za svaku funkcionalnu jedinicu posebno.

Zahtjevu za ozakonjenje rekonstrukcije postojeće zgrade do 400 m2 prilažu se dva dokumenta; 3 kopije katastarskog plana ako je zgrada evidentirana u katastru, a ako nije treba izraditi geodetski snimak i snimka izvedenog stanja. Zahtjevu za ozakonjenje nezakonite rekonstrukcije u zgradi iznad 400 m2 prilažu se 3 kopije katastarskog plana ili geodetski snimak ako zgrada nije evidentirana u katastru, arhitektonska snimka i na kraju izjava ovlaštenog inženjera građevinarstva da su ispunjeni bitni zahtjevi mehaničke otpornosti i stabilnosti.

U postupku ozakonjenja nezakonite rekonstrukcije prilikom koje nisu mijenjani vanjski gabariti kao što su promjena namjene zgrade odnosno njezina dijela u kojoj je na primjer tavanski prostor pretvoren u stan ili promjene broja funkcionalnih jedinica, jedan stan pretvoren u dva i sl.

Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru plaća se za obujam nezakonito rekonstruiranog dijela zgrade. Npr. ako se ozakonjuje pretvaranje tavanskog prostora ustambeni, a zahtjev se odnosi na stan od 45 m2 naknada se plaća za obujam toga stana.

Komunalni i vodni doprinosi se ne plaćaju jer je građevina u odobrenim gabaritima.

U postupku ozakonjenja nezakonite rekonstrukcije kojom su povećani gabariti postojeće zgrade uz naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru plaća se i vodni i komunalni doprinos za nezakonito rekonstruirani dio, dogradnju odnosno nadogradnju.

Arhitektonska snimka i snimka izvedenog stanja u ovom slučaju ne moraju biti jednako detaljne za cijelu zgradu. Snimka cijele zgrade bitna je samo za utvrđivanje skupine u koju zgrada pripada obzirom na njezinu građevinsku (bruto) površinu i za određivanje smještaja funkcionalne jedinice koja je rekonstruirana bez ili protivno aktu za građenje unutar cijele zgrade pa je mjerilo i detaljnost arhitektonske snimke i snimke izvedenog stanja te njenih nacrta potrebno prilagoditi toj svrsi. Njihov smisao nije detaljniji snimak dijela zgrade koji je izveden u skladu s aktom za građenje, a pogotovo ne snimak funkcionalnih jedinica koje su izvedene u skladu s tim aktom, već detaljniji snimak stanja koje je izvedeno bez, odnosno protivno aktu za građenje, odnosno detaljniji snimak cijele postojeće funkcionalne jedinice koja je rekonstruirana bez ili protivno aktu za građenje. Snimak dijela zgrade koji je izveden u skladu s aktom za građenje u pravilu treba sadržavati vanjske dimenzije te broj i vrstu etaža, obujam zakonito i nezakonito izgrađenog dijela zgrade i njihova razlika te smještaj nezakonito izgrađenog dijela zgrade u zgradi.

LOĐE I BALKONI

Lođa odnosno balkon koji je ostakljen ili na neki drugi način zatvoren a da je pri tome zadržao funkciju balkona odnosno lođe ne ozakonjuje se. Navedeni čin može biti u suprotnosti s konzervatorskim pravilima u slučaju da je zgrada pod zaštitom a može izazvati i spor radi zaštite autorskih prava projektanta fasade što se može procesuirati primjenom zakona koji reguliraju navedena dva područja. Lođa odnosno balkon koji su zatvaranjem izgubili prvobitnu funkciju, na kojima je djelomično ili u potpunosti uklonjen zid zgrade i izvršeni drugi zahvati radi promjene namjene podliježu obvezi ozakonjenja.

DOKUMENTI KOJE JE POTREBNO PRILOŽITI ZAHTJEVU ZA IZDAVANJE RJEŠENJA O IZVEDENOM STANJU

Dokumentacija koju je potrebno priložiti za legalizaciju bespravno zatvorene lođe i balkona ovisi o kategoriji građevine na kojoj se nalazi bespravni zahvat. Za legalizaciju bespravne lođe i balkona na građevini većoj od 400 m2 zahtjevu za izdavanje rješenja o izvedenom stanju potrebno je priložiti arhitektonski snimak i uvjerenje o mehaničkoj otpornosti kojim će se dokazivati jesu li prilikom bespravnog zahvata uklanjani nosivi zidovi tj. na koji je način navedeni zahvat utjecao na statiku zgrade. Za legalizaciju lođe i balkona na građevini od 100 do 400 m2 zahtjevu se prilaže snimak izvedenog stanja a za legalizaciju balkona i lođe na zgradi do 100 m2 zahtjevu se prilaže iskaz površina i obračunske veličine zgrade koje su potrebne za obračun komunalnog i vodnog doprinosa te naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru i četiri fotografije u boji ili crno bijele koje prikazuju sva pročelja zgrade.

Smisao i uloga arhitektonske i snimke izvedenog stanja te njenih nacrta u navedenim slučajevima nije detaljniji snimak dijela zgrade koji je izveden u skladu s aktom za građenje, a pogotovo ne snimak funkcionalnih jedinica koje su izvedene u skladu s tim aktom, već detaljniji snimak stanja koje je izvedeno bez, odnosno protivno aktu za građenje, odnosno detaljniji snimak cijele postojeće funkcionalne jedinice koja je rekonstruirana bez ili protivno aktu za građenje. U svrhu izrade snimka dijela zgrade koji je izveden u skladu s aktom za građenje u pravilu trebaju poslužiti podaci iz projekta zgrade koji su sastavni dijelovi akta za građenje, a na temelju kojih je potrebno izraditi nacrte za arhitektonsku snimku odnosno snimku izvedenog stanja iz kojih je “vidljiva” građevinska (bruto) površina cijele zgrade, vanjske dimenzije te broj i vrsta etaža, obujam zakonito i nezakonito izgrađenog dijela zgrade i njihova razlika te smještaj nezakonito izgrađenog dijela zgrade u zgradi.

Neovisno o veličini zgrade prilažu se još i dokumenti kojima se definira katastarska čestica. Ako je zgrada evidentirana u katastarskom planu dovoljno je zahtjevu priložiti 3 kopije katastarskog plana a ako zgrada nije evidentirana u katastarskom planu potrebno je izraditi geodetsku snimku.

U slučaju da zgrada nije evidentira u katastarskom planu za očekivati je da se svi suvlasnici uključe u taj postupak jer je evidentiranje zgrade u Katastru od interesa za sve suvlasnika.

NAKNADA ZA ZADRŽAVANJE NEZAKONITO IZGRAĐENE ZGRADE U PROSTORU, KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS

Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru plaća se za obujam nezakonito rekonstruiranog dijela zgrade. Vodni i komunalni doprinos plaćaju se za razliku obujma u odnosu na obujam za koji je doprinos plaćen prilikom izdavanja akta za gradnju.

ZGRADE S VIŠE BESPRAVNO ZATVORENIH BALKONA I LOĐA

Moguće je podnijeti zahtjev za ozakonjenje jednog nezakonito zatvorenog balkona odnosno lođe ako ih je na zgradi više nezakonito zatvorenih. U konkretnom se slučaju stan tretira kao funkcionalna jedinica te je stoga moguće podnijeti zahtjev za legalizaciju bespravne rekonstrukcije jedne funkcionalne jedinice.